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Présentation

Hervé Distinguin -

Expert en Valeur Vénale Immobilière et Fonds de Commerce, agréé par le CNE

Parce que les marchés évoluent, que les volumes d'affaires progressent, et que les intervenants sont à la fois divers et nombreux.
S'assurer que la valeur réelle du moment correspond bien à celle du marché est un besoin légitime qui ne souffre pas l'à peu près.
L'immobilier est un domaine en constante activité :

  • Textes réglementaires
  • Complexité de la fiscalité
  • Évolution des textes législatifs et réglementaires

L'Expert en Evaluation Immobilière est un professionnel indépendant respectant des règles déontologiques.
L'Expert en Evaluation Immobilière a pour métier de définir la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerces ou d'entreprises avec impartialité et précision.
L'Expert en Evaluation Immobilière applique cette démarche et ce raisonnement quotidiennement.

Notre zone d'intervention est la Dordogne, la Gironde, la Charente, les Landes, la Corrèze, le Lot

Pour toute information contact@hd-expertise.com ou par téléphone au 07 82 00 50 14

Déontologie

Les méthodes d’évaluation employées, par Hervé Distinguin sont celles définies par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe.

Les principes déontologiques qui suivent formulent les règles de conduite que L'Expert doit observer vis à vis de lui-même, de ses clients, de ses confrères.

Ces règles s'imposent à tous les membres des Associations signataires de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.

L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce doit être totalement indépendant. Cette indépendance impose :

  • L'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients.
  • L'absence d'intérêt économique personnel.
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce doit agir avec probité et impartialité.
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce est tenu au secret professionnel.
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce est tenu à une obligation de moyen.
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce est responsable de tous documents ou pièces qui lui sont confiés; il est tenu de restituer les originaux à l'achèvement de sa mission.

L'Expert entretient, dans toutes circonstances, des contacts confraternels avec ses confrères.

Le client, mandant ou donneur d'ordre d'une expertise immobilière en valeur vénale doit s'efforcer, lors de la conclusion du contrat qui le lie à l'Expert, de préciser les éléments suivants :

  • Le contexte ainsi que le ou les motifs de l'expertise immobilière.
  • La désignation des biens ou droits à évaluer (situation, régime juridique, circonstances).
  • Les hypothèses de travail à retenir pour effectuer l'expertise immobilière en valeur vénale.
  • L'usage de l'immeuble.
  • Son affectation (de l'urbanisme ou de la législation).
  • La destination des biens immobiliers.

Concernant l'environnement et la contamination :
Il ne rentre pas dans les compétences normales de l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce d'apprécier ni de chiffrer l'incidence des risques liés à la contamination des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus généralement les questions concernant l'environnement.

L'Expert peut toutefois prévenir son Mandant des risques s'il en apparaît à partir des informations générales sur le secteur.

Pour toute information contact@hd-expertise.com ou par téléphone au 07 82 00 50 14

Déclaration Fiscale

DÉCLARATION POUR L’IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE (I.S.F.) :

De plus en plus nombreux à entrer dans le champ d'application de l'impôt dû en grande partie à l'évolution des prix de l'immobilier.

Afin de ne pas risquer une contestation de l'Administration Fiscale, n'hésitez pas à recourir au service de L'Expert en valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce.

DÉCLARATION DE SUCCESSION :

Il est important que l'évaluation des biens immobiliers soient le plus juste possible, pour qu'elle ne souffre d'aucune contestation (co-héritiers ou Administration Fiscale).

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Immobilier d’Entreprise

VIE SOCIALE DE L'ENTREPRISE :

Fusions, apports, cessions, achats, obligations particulières, décrets d'application (ex : Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un Expert indépendant - loi du 31/12/1970 modifiée par la loi du 04/01/1993), obligation particulière des sociétés d'assurance depuis le décret du 05/11/1990 modifiant les dispositions du code des assurances, obligation d'expertise quinquénnale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles, parts ou actions (c'est la valeur de réalisation que doit déterminer L'Expert en Evaluation Vénale de Biens Immobiliers).

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Le Rôle de l’Expert

L'Expert a le devoir et s'engage à respecter la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière auxquelles il est tenu :

  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce est impartial lors de l'accomplissement de sa mission
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce n'exerce aucune pression ou influence
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce est tenu au secret professionnel
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce met en oeuvre tous les moyens d'investigation qu'il juge nécessaire pour mener à bien la mission qui lui a été confiée.
  • L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce remet ses conclusions à travers la rédaction d'un rapport détaillé.

Une mission de technicien et de conseil

L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce entre en jeu dès que s'effectuent toutes transactions ou transfert de bien sur quatre marchés principaux.

L
'immobilier agricole ou rural qui inclut : l'évaluation des terres, des fermes, des forêts, et parts de Groupement Fonciers Agricoles (G.F.A.)

L
'immobilier d'habitation, c'est à dire : tous immeubles, appartements, villas, terrains à construire, résidences secondaires…

L
'immobilier commercial qui inclut : tous transferts, ventes, d'entrepôts, de bureaux et fonds de commerce...

L
'immobilier industriel, c'est à dire toutes transmissions d'entreprises, ventes d'usines, d'ateliers...

La maîtrise des informations

Acquisition, vente, recherche de valeur locative, expropriation, les éléments de marché influent sur la valeur des biens. Grâce aux sources d'information qu'il maîtrise, et par une pratique quotidienne du terrain, l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce détermine la valeur vénale exacte de tous biens.

La mesure des risques

Qu'il s'agisse de partages, de donations, d'apports en société, de prêts hypothécaires, une vision globale et précise des risques, ainsi que des potentiels de couverture, s'impose avant toute décision. Au stade contractuel, voire pré-contractuel l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce garantit le bien fondé du dossier, et le déroulement aisé des opérations.

La voie de l'authentique

Dans le cadre du contrôle des valeurs, lors d'actes de donation, déclaration de succession, ventes, échanges, apports en société, droit au bail..., l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce apporte toute justification auprès de l'administration. Il y engage même sa responsabilité. S'il y a expropriation ou acquisition de biens par l’État, l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce peut agir pour le compte du vendeur et de l'exproprié pour une bonne fin de la négociation.

Le savoir dialoguer

L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce remplit aussi d'autres missions. C'est en ce sens qu'il collabore avec les magistrats lors de litiges immobiliers. L'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce apporte réponse sur des questions de faits. Par ailleurs, grâce à son indépendance, l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce peut agir comme médiateur des parties en présence.

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Méthode de Travail

L'Expert Immobilier, professionnel indépendant a pour fonction de définir la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerces ou d'entreprises en toute impartialité et précision.Travaillant sur un marché immobilier local ses expériences et connaissances lui permettent d'établir des données de référence afin de déterminer les valeurs (vénales ou locatives) d'un bien immobilier (habitation, agricole, forestière, bureau, loisir, fond de commerce, artisanal ou industriel).

"La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l'une et l'autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression."

"La valeur locative est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée. La valeur locative de marché est exprimée hors taxes, et hors charges locatives ou de toute autre nature, refacturées au preneur."

Les investigations entreprises permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux et déterminent plus justement la valeur d'un bien immobilier.Après les différents entretiens, visites, études et analyses (des éléments : économiques, techniques, juridiques, fiscaux)  et suite aux engagements pris dans la Charte, un rapport d'expertise est réalisé par l'Expert puis remis au client.

L'Expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client : Une lettre de mission sera établie précisant l'étendue de la mission, le délai de réalisation, le montant des frais et honoraires convenus.

Les méthodes d'évaluations de biens immobiliers peuvent être entre autre :

  • L'estimation par comparaison (ou méthode par le marché), elle consiste à déduire la valeur d'un bien immobilier de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblable que possible en termes de consistance, d'état, de situation dits "références ou points de comparaison"
  • estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer)
  • méthode dites professionnelle : pour certains biens spécialisés tel que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre..., la pratique professionnelle a dégagé des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fond de commerce.
  • estimation par le coût de remplacement : elle reconstitue le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en méthode de valeur de marché. Elle est utilisée plus fréquement pour des biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

Les frais et les honoraires :

Dans toutes les missions d'Expertise, le montant ou les modalités de calculs des honoraires doivent être convenus avant l'ouverture des opérations.

Les honoraires peuvent  être établis à un tarif forfaitaire fixé d'avance. Ceux-ci peuvent évoluer lorsque le champ d'application de l'expertise est modifié en cours de mission.

Ils comprennent :

  • Contact et négociation avec le client, établissement et envoi d'un contrat d'expertise
  • Déplacement urbain, visite du bien
  • Analyse de documents (titre de propriété, P.V. d'assemblée, etc...)
  • Regard sur l'environnement immédiat, cadastre et urbanisme
  • Recherche et traitement de références
  • Choix des méthodes et calcul des valeurs, sur la base des références trouvées

  • Travail sur dossier et rédaction d'un rapport résumé (conforme à la définition de la Charte) dont la base est la plus complète possible
  • Insertion de plans et photos
  • Relecture édition et envoi
  • A prévoir en sus réunion de travail, avec le client ou autres (adjoints mairie...)
  • Frais annexes, coût des documents éventuels, urbanisme en mairie, copies, reliure, frais d'envoi...

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Quand et pourquoi fait-on appel à un expert

QUAND FAIRE APPEL A UN EXPERT ?

Les domaines d'intervention de l'Expert en Valeur Vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce sont variés :

Particuliers : achat, vente, échange d'immeuble, donation partage, partage successoral, indivision, sortie de communauté, attribution préférentielle (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant).

Déclarations fiscales : déclaration de succession, d'I.F.I.

Banque : prêt, appréciation des garanties bancaires, soutien d'enchères en cas de ventes sur saisie, mise à prix.

Entreprises : cessions, achats, fusions, apports, obligations particulières, décret d'application (ex: SCPI).

POURQUOI FAIRE APPEL A UN EXPERT :

L'Expert en valeur vénale de Biens Immobiliers et Fonds de Commerce est apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur du bien. Il doit être :

  • un technicien (nature de la construction, qualité et état de l'immeuble et de ses équipements ).
  • un juriste (droit de l'urbanisme, fiscal, servitudes, loyers, etc.).
  • un fiscaliste (réglementation fiscale et ses évolutions).

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